崖の上下は要注意！注意すべき『がけ条例』とは？
2022年9月1日
崖の周囲に建築物を建てる時には、がけ条例を守る必要があります。
がけ条例とは、都道府県や政令指定都市ごとに定められた条例であり、名称もそれぞれで異なっています。
しかしどのがけ条例でも、地震や大雨によって崩落の危険性が高い“崖”の上下に建築物を建てる際の、
位置や構造に関する一定の制限が設けられています。
条件によっては擁壁工事が必要になるケースもあり、そうなれば多額の費用がかかってくるため、しっかりと確認が必要です。
今回は、そんながけ条例の内容の一例とポイントについて説明します。
規制の内容はそれぞれ
大規模な地震や豪雨、台風などによって、日本では数多くの崖崩れが起きています。
特に、人家の近くにある崖が崩れてしまうと、怪我人や最悪の場合死者が出てしまうこともあります。
そのため、がけの周囲に建てる建造物に対しては、がけ条例によって細かな制限を設けているのです。
“崖”とは、一般に2-3メートルの高さがあり、地表面が水平面に対して30度を超える傾斜のある土地と定義されています。
パッと見て崖だと判断できるものもありますが、一見しただけでは判断が難しい場所も多いため、
建築工事にあたっては各自治体での確認が必須です。
がけ条例の名称や内容はその場所によって異なるため、規制の対象となる崖の範囲も変わってきます。
たとえば、東京都のがけ条例では『高さ2メートル以上、角度30度以上のがけ』が対象となっていますが、
近隣の横浜市では『高さ3メートル以上、角度30度以上のがけ』が対象となります。
また、高さが5メートルを超えた角度30度以上のがけに関しては、土砂災害防止法などで制限をうけることになります。
がけ条例での制限とは
東京都では、東京都建築安全条例第6条で、高さ2メートルを超えるがけに近接して建築物を建築する場合、
擁壁の設置やその他安全上適当な措置を講じなくてはならないとされています。
条例の適用範囲は、崖の上と下のどちらに建築物を建てるかによっても変わってきます。
崖の上に建てる場合、下端から崖の高さの2倍に相当する範囲には建築物を建てることができません。
下に建てる場合は、上端から崖の高さの2倍に相当する範囲に建てることができません。
もし、2.5メートルの崖の上下に建築物を建てたい場合には、上であれば下端から5メートル、
下であれば上端から5メートルの範囲には建築物を建てることができないのです。
この条例は、崖自体が第三者の土地であったとしても適用されます。
そのため、建築物を建てる土地は施主のもの、崖は他人の土地というケースでも、
『上端や下端からがけの高さの2倍に相当する範囲』という基準が変わることはなく、
その中には建築物を建てることができないのです。
擁壁工事が必要なケース
先ほどの条例にもある通り、擁壁を設置するなど安全上適当な措置を講じていれば、
条例の適用範囲内であっても建築物を建てることも可能です。
擁壁とは、崖の土砂崩れを防ぐためにつくる壁状の構造物を指します。
上の例にある東京都の場合は、2メートルを超える崖で規制の適用範囲内の位置に建築物を建てるには、
2メートルを超える擁壁の設置が必要になります。
擁壁工事は、自治体への申請や許可が必要な場合もあり、費用も決して低くありません。
施主が想定しているコストを大幅に上回ることもあるため、工事前には徹底した調査や打ち合わせを行う必要があります。
一方で、すでに適切な維持管理のなされている擁壁が設置済みであったり、
堅固な地盤などによって安全上支障がないと認められていたりする場合には、新たに擁壁を設置する必要がないこともあります。
どの場合にも、まずは管轄の自治体の建築指導課で、擁壁の要否を含めた確認を行いましょう。
“がけ条例”とひとことで言っても、内容は様々かつ複雑です。
万が一、あとから規制に抵触していることが発覚すれば大きなトラブルに発展する危険性もあります。
工事予定地が崖に面している場合には、必ずその自治体で条例の詳細を確認するようにしましょう。
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