開業したい方必見！居抜き物件のメリット・デメリット
2021年5月27日
新しい店舗を出す際、開業にかかる資金はできるだけ低く抑えたいものです。
その際、物件選択の候補に入ってくるのが「居抜き物件」でしょう。
そこで今回は、居抜き物件のメリットとデメリット、契約の仕方について説明します。
居抜き物件探しは営業中からリサーチ開始
昨今、コロナ禍の影響で閉店する飲食店も多数あり、空き物件も増えています。
以前はあまり出回らなかった良い条件や、相場より値下がりしている物件もありますので、
好条件の居抜き物件と出会える可能性が高い時期ともいえるでしょう。
ただし、最初から「飲食店向けの居抜き物件」として借り手を募集しているケースは多くはないため、
まだ営業中で退去予定のある店舗を不動産会社に通ってリサーチすることも必要です。
最近では物件探しサイトにも情報がありますので、そちらを参考にするのもよいでしょう。
希望する条件の物件が見つかった場合、
現在営業中の店舗の退去が決まってから、改めて居抜きとして契約可能かどうかを交渉することになります。
最大のメリットは時間と費用が抑えられること
居抜き物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。
■メリット
内装を引き継いだまま営業を開始できるため、
工事費用や新たに購入する設備が少なくて済むなど、初期費用を安く抑えることができます。
また、すぐにでも営業を開始したい場合も店舗のイメージが作りやすく、都合がよいでしょう。
■デメリット
「一から自分らしい店づくりをしたい」というオーナーには不向きかもしれません。
また、水回りやキッチンなどの使い勝手が悪く、結局追加で費用がかかってしまうこともあります。
テナント契約をする前に、本当に自分が思っているような設備を残した居抜き物件なのか、
細かく確認することが大切です。 また、前テナントがあまり評判のよくない店だった場合、
その物件自体に悪印象を持たれていることもあるので物件への“評判”にも気を向けて決断することが重要です。
居抜き物件に必要な二つの契約
居抜き物件で出店するには、
・賃貸借契約（家主とかわす契約）
・造作譲渡契約／資産譲渡契約（全テナントの持ち主とかわす契約）
が必要になります。
近年の店舗物件契約書には「内装譲渡禁止」や「現状回復義務」などの指定がある場合がほとんどで、
前テナントの持ち主は店を閉める場合、解約日までにスケルトンの状態に戻す義務があります。
しかし、店舗をスケルトンの状態に戻すには、かなりの解体工事費用がかかります。
そこで、前テナントと新テナントの持ち主のニーズが合致し、
造作内容や金額に折り合いがつけば、
前テナントの内装や設備を新しい入居者に無償または有償で譲渡するための
造作譲渡契約や資産譲渡契約が行われます。
内装や機材を引き継ぐ際は、厨房機器などのリース契約状況に必ず目を通さなければいけません。
店舗に残されている機材のうち、どれがリースで何年の契約が残っているのか、
また、機材はきちんと動くのかの確認もしておきましょう。
故障や不備のある機材をそのまま残されるなど、悪質なケースもあります。
初期費用を抑えて短期間で店舗づくりができる居抜き物件は、
開業未経験者には特に適した開店方法といえます。
新規開業を検討しているなら、
まずは気になる街や店舗の情報を不動産会社などから集めることから始めてみてはいかがでしょうか。
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